囲繞地(袋地)

再建築不可物件の解決法見つけます。お気軽にご相談下さい。

囲繞地・袋地とは

囲繞地

囲繞地とは、袋地【図1】を取り囲んでいる土地のことです。袋地の所有者は囲繞地の所有者の土地を通り道路へと出ることとなります。これは、囲繞地の所有者に対し承諾なしに通行が出来る権利で、囲繞地通行権と言い法律で強制的に認められた通行権となります。ただし、強制的に法律で定めた権利となりますので、その制限の内容など細かく規制されています。通行の仕方などは、通行権者にとって必要な範囲となり、通行をする土地にとって、損害が最低限でなければならないものとされています。その範囲内で通行権者はそこに通路を作る事が可能です。ただし、囲繞地の所有者に通行料を支払う義務があります。


分割前袋地2-1 分割前袋地2-2

【図2-1】のようにもともとあった土地を【図2-2】のように土地の所有者が分割や譲渡によって袋地が発生した場合には、袋地の所有者は袋地が分割や譲渡前に属していた土地しか通行できませんが、通行料などは支払う必要はありません。囲繞地と袋地の所有者は話し合いなどによって、その囲繞地通行権を消滅したりすることはできません。ただし、新たに道路(公道)が新設されて袋地が道路に接した場合は自動的に消滅致します。通行地役権を設定することも可能です。これは、袋地(以下、要役地)と囲繞地(以下、承役地)の土地所有者同士で設定ができます。※要役地が地上権(物権)だった場合は地上権者でも設定できます。但し、要役地が賃借権(債権)だった場合にはその賃借人(賃借権の場合)は設定できません。


※地役権の通行範囲※
囲繞地通行権とは違い、双方の合意により自由に取り決めることができます。設定期間に関して双方で自由に取り決めでき、永久という設定もできます。通行料に関して有料・無料と双方の合意によりどちらでも設定できます。

袋地の解決法について

袋地の解決法は隣地の土地を買うか、隣地の方と土地を等価交換もしくは2メートル以上の通行地役権を設定するしかありません。囲繞地通行権では2メートル以下の通路を作った場合、再建築不可の解消ができない可能性があります。


土地を買う場合

土地を買う

等価交換の場合

等価交換

地役権の設定図

通行地役権

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