旗竿地・敷延(不整形地)

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旗竿地・敷地延長とは

旗竿地・敷延

一般的に敷地延長(敷延・しきえん)と呼ばれ、旗竿地、路地状敷地や専用通路(専通・せんつう)とも呼ばれています。
これは道路(公道・私道・位置指定道路)に接している間口が狭く路地状のような部分がある土地の事を言います。不整形地とまではいきませんが不整形地の類になります。以前は一間(1.8メートル)の幅員があれば建築基準法上では建て替えが可能となっていましたが、改正された建築基準法では、2メートル以上ないと建て替えが不可能となってしまい、現在、こういった土地で再建築不可となっている家は多く存在します。

不整形地について

不整形地とは、土地の形(地型)が正方形や長方形では無い土地のことを言います。多く見られるのが、三角形、L字、台形等といった形のものです。整形地に比べ、土地の有効利用がしづらく、資産価値としては非常に低くなる傾向があります。隣接する道路から直角に整形地があると見立てて、そこに不整形地を当てはめます。その整形地と不整形地で差異が出た部分をかげ地といって、かげ地が多ければ多いほど評価は下がっていきます。

不整形地例-1 不整形地例-2 不整形地例-3 不整形地例-4 不整形地例-5 不整形地例-6

一般的に、不整形地と呼ばれるのはかげ地と呼ばれる部分が想定整形地の10%以上である場合を指します。

①不整形地の評価の出し方

不整形地の地区や地積を地積区分表に当てはめ、「A」「B」「C」のどの部分に当てはまるかを見ます。地区区分がわからない場合は、路線価図を見れば該当する地区区分がわかります。

不整形地計算図

地積区分表

地積区分表

※クリックで画像が表示されます。

例:不整形地の地区区分が普通住宅地区で500㎡未満の場合は「A」となります。

②不整形地補正率の求め方

例:まずは、整形地の大きさを求めるので、奥行き20m×横15m=300㎡となります。これが想定整形地の大きさになります。(想定整形地=300㎡)

不整形地計算図

次に、不整形地のかげ地割合を算出します。計算方法は下記のとおりです。上図で求めた想定整形地の地積300㎡と不整形対象地の地積200㎡を下記の計算式に当てはめます。

③かげ地割合を求める方法

想定整形地の地積-不整形地の地積/想定整形地の地積×100=かげ地割合
300-200/300×100=33.3(これが、かげ地割合となります。)
この、かげち割合と①で求めた地積区分(普通住宅のA)を下図に当てはめると

不整形地補正率表

不整形地補正率

※クリックで画像が表示されます。

補正率が0.9となり、路線価より算出した、当該地の価額が1億だった場合には、9000万の評価となり、1000万の減額となります。この価額は、相続税等を算出する価額となりますので、売買価格になるわけではありません。

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