再建築不可って何だろう？
★ 再建築不可とは、新たに建物を建てられない土地の事を指します。 建築できない土地の殆どの要因は建築基準法が定めた道路に接していない、もしくは建物が建っている土地の接道（間口）が２ｍ以下だからです。
★ 建築基準法の道路って？ 幅員が４ｍ以上の道路をいいます。ただし、幅員４ｍ以下の道路でも道路とみなしてくものもあります。（42条2項道路）建築基準法上の道路について詳しく記載しているのでこちらをご覧ください。
買取査定のポイント
再建築不可物件の場合、建替え等ができないため建物の老朽化が著しいと売却査定に大きく反映されてしまいます。 それは、既存建物を購入後にどのように使用していくかが重要になってくるからです。
賃貸で貸す場合や自分で住む場合もそうですが、購入後にリフォーム費用がどのぐらい掛かるのかを購入金額に含めて計算するからです。
建物の躯体が老朽化、地盤沈下が起きていたら・・・さらに査定に響く
躯体の老朽化で一番に上がるのがシロアリ被害です。戸建ての場合木造建築が多いのでシロアリが躯体部分を侵食しているというケースは多いです。建物が倒壊する危険度が高まるため査定に大きく響きます。次に、湿気などによる躯体の腐食です。シロアリ同様に建物の躯体が腐食していると支える力が弱くなり倒壊の危険性があります。
こういったシロアリ被害や腐食を防ぐには普段から基礎部分や家の換気、シロアリを駆除する薬剤など建物を長持ちさせるよう心掛けなければなりません。
また、地震などにより地盤が緩くなり（液状化現象）建物が傾いている場合、地盤改良工事が必要になってきます。本来地盤改良は更地の状態で行う為、建物が存在する地盤改良はそれなりに費用が掛かってしまい最悪の場合には売却ができなくなる可能性は十分にあります。 
修繕履歴があると買取ポイントアップ
過去に行った修繕履歴があると買取にはプラスに働きます。リフォーム、シロアリの駆除剤、基礎の除湿を行った領収書などを取っておくと家の修繕がいつ行われたのかなどがわかるため少しでも高く査定をしてもらいたいなら保存しておきましょう。
需要と供給のバランス
再建築不可の物件でも需要がある地域とない地域はやはりあります。
人気エリアと言われる都心部や住みたい街ランキングで常に上位にいる吉祥寺などは需要があります。それは再建築不可の物件を購入した後に自分でも住めますし、人に貸すこともできるからです。
再建築不可は購入者側からしてみれば再建築ができない為ネックになりますが、借りる側からすれば部屋がリフォームされていれば再建築不可でも関係はありません。 なので居住・賃貸需要がある場所は買取査定がアップする可能性は十分にあります。
反対に需要がない地域に関しては、賃貸に貸すこともできず査定額は大幅に下がってしまい買取できないなどもあり得ます。
住んでいないから放置は危険
使用していない建物は特に傷みが早く来てしまいます。人が住んでいれば窓の開け閉めやエアコン、人の動きなどで空気の流れができるのですが、空き家の場合、防犯上窓を閉め切っていて空気の流れが全くありません。
こういった場合どうなるかというと、部屋の隅や窓枠部分などにカビが発生しそこからどんどん腐食していきます。
再建築不可の場合、建物を建て替えることができない為、カビなどが建物の躯体にまで影響を及ぼしてくると建物が傾いてきたり、倒壊する危険度が高まります。 建物を使用していないからと言って、放置せずに１ヶ月に１回ぐらいは換気とお風呂キッチンなどの蛇口をひねり、排水管に水を流しましょう。排水管に水を流さないで放置していると、本来であれば排水管には水で蓋がされている状況ですが、しばらくするとその水も乾燥によって枯渇し下水からの悪臭が上ってきます。
買取査定をするのに悪臭がしていたり、カビだらけの建物は買取不可と判断されてしまう可能性があるので、将来売却を考えている場合には手入れを怠らないようにしましょう。
マーキュリーの買取対応エリアに関しては、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の１都３県となっております。
再建築不可を購入する側
再建築不可購入する場合、金融機関ではローンを組みずらいです。
それは、土地の評価及び建物の評価が低くなってしまうからです。一般的に不動産の場合は建物が古くなっても建替えできますし、土地にも相当の価値があります。 ですが、再建築不可の場合には土地の評価及び建物の評価は一般的な不動産に比べると低く評価されてしまいます。
金融機関によっては金利は高いけど再建築不可の物件に対して融資を行うところもあります。ですが、金利が高い分返済額が多くなり、人に貸す場合でも利回りが低くなってしまいます。
住む場合はどうでしょうか？
一般的な不動産の場合の住宅ローンは変動で金利0.5％とします。
再建築不可の物件のローンは金利4％だとします。
| 一般的な不動産 | 再建築不可 | |
|---|---|---|
| 借入れ金額 | 3,400万 | 2,000万 |
| 金利 | 0.5％ | 4％ |
| 期間 | 35年 | 35年 |
| 総返済額 | 約3,700万 | 約3,700万 |
借入金は安いかもしれませんが金利の違いで総返済額が同じになります。 住居で購入する場合どちらを購入するのか一目瞭然です。
上記の通り、再建築不可の物件は融資を受けて購入しようとする方は殆どいません。また、投資家と言われる人々も金利が高くなれば利回りが低くなり収益物件としてうまみを感じなくなってしまいます。
再建築不可物件の購入を考えている人は現金で購入される方が殆どです。
現金で購入する場合、限られた資金の中でリフォーム代などの支出を含めて計算する為、購入金額は低く抑えなければなりません
再建築不可を建築可能にする方法
再建築不可物件と言われて諦めていませんか？現状は再建築不可でも建て替えを可能にする方法はあります。もし、建て替えが可能となれば買取価格も上がる可能性もあります。ただし、役所調査や隣地の方との交渉も時間と労力がかかります。
隣地を譲ってもらう
隣地の人と仲良くしておくと、再建築不可を建築可能にできる事もあります。
間口が２ｍ未満で建て替えが不可だったものが、隣地の土地を少し分けてもらうだけで建築が可能となるからです。
前面の道路が建築基準法上の道路ではない場合は隣地の土地を譲り受け間口を２ｍ以上にしても建替えはできません。
建築基準法43条2項 認定・許可制度
1.その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの 2.その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
※参照：e-gov
と建築基準法で定められています。
この内容を簡単に説明すると、建て替えしようとしている土地の周辺に広い空き地があり、特定行政庁が支障がないと認め、建築審査会で同意を得られれば建て替えが可能になります。 注：すべての建築物が建築基準法43条2項 認定・許可制度を受けることができるわけではありません。 また、許可基準は特定行政庁ごとに定められています。直接それぞれの市区町村へお問合せください。
Century21 マーキュリーの買取査定方法
マーキュリーでは査定まで1週間ほどお時間を頂いております。
なぜ？ほかの業者さんは最短1日とか記載がありますよ！と思う方もいらっしゃると思います。
しかし、弊社では役所調査を行っても、再度足を運んで再調査をするなどしています。
なぜなら、どうにか建替える方法がないかを諦めないからです。再建築が不可能と言われても違う角度から見たら建て替えができる可能性があるかもしれません。
その可能性を業者自らが捨ててはいけないと思っているからです。また、所有者様の了解を頂ければ、隣地の方々にもお話を伺って建て替えが可能になるよう努めています。
こういった努力をする事により、建替え不可が建替え可能になれば、所有者様へお出しする査定の金額も違ってきます。
マーキュリーがあなたに代わって解決します。
こういったお悩みにCentury21 マーキュリーはワンストップでご提案・直接買取を行う事ができます。当社の一番の強みは再建築不可物件の直接の買主となりますので査定金額＝買取金額になるという事です。もちろん仲介手数料などの費用も一切掛かりません。
再建築不可買取の流れ
まずは、お問い合わせください。
物件の詳細などお電話・メール・直接お会いしてお伺いします。
まずは、メールからという形でも構いません。
物件調査
お話でお伺いしました物件の詳細を元に現地・役所調査など
再建築不可のプロが対応します。（秘密厳守で行います）
当社からのご提案
買取査定金額のご提案。お客様に最善のプランをご提案いたします。
業者様からのお問合せも受付しております。
査定金額にご納得いただけたら…
売買契約を締結させていただきます。
引渡しまでの期間などお気軽にご相談ください。
引渡し（残金決済）
売買成立です。短期間での決済も可能です。
CENTURY21 マーキュリーでは、東京・神奈川（横浜・川崎地区）、埼玉・千葉の1都3県で再建築不可をはじめとする特殊な不動産物件を積極的に買取しております。
当社が直接の買い主となる為、仲介手数料など無駄な中間コストが一切掛かりません。再建築不可物件を取り扱ってきた経験と蓄積されたノウハウ、専門知識でお客様をサポートします。
まずは査定だけして欲しいといったご相談でも結構です。売却をご検討中の方はまずはお気軽にご相談下さい。ご相談は専門スタッフが迅速・丁寧に対応させて頂きます。
