再建築不可物件を相続などで引き継ぎ、売却を検討する方もいるかと思われます。
再建築不可は住宅ローンの設定が難しく、どちらかというと買い手が見つかりにくい物件です。
ここでは、再建築不可の売却をスムーズにするための3つのやり方を紹介していきます。
再建築不可の売却をスムーズにするための3つのやり方
再建築不可物件とは、文字通り「新たに建て直すことができない」物件です。
建て増しも認められないため、正確には「増改築ができない物件」ということになります。
建築基準法に定められた「接道義務」の条件を満たしていないことがその理由です。 「幅員4メートル以上の「道路」に「建物の敷地」が2メートル以上接している」 災害時などに緊急車両が出入りしやすく、緊急車両の移動を妨げないことを目的とした基準です。
とはいえ、再建築不可物件は最初から再建築不可だったわけではありません。
建てられた当時は建築基準法（1950年5月24日制定）に則った建造物です。
時代の移り変わりとともに建築基準法の改正が施行された結果、基準から外れた建物や土地が再建築不可物件として扱われるようになりました。
再建築不可の売却をスムーズにするための方法として、次の3つが考えられます。
- ・再建築不可から再建築可能な物件にする
- ・再建築不可物件をリフォーム後、賃貸物件として不動産投資家に売却
- ・再建築不可物件の買取実績豊富な不動産会社に買取を依頼
再建築不可から再建築可能な物件にする
再建築不可物件は、増改築ができない点や、土地活用に制限が生じることから、どちらかと言うと売買の難しい物件です。
再建築可能な物件にするためには、以下のいずれかに当てはまる必要があります。
- ・セットバック
- ・隣地の購入や借地
- ・建築基準法第43条2項 認可・許可制度
セットバック
セットバックは、幅員4メートル未満の道路であっても、建物の敷地が2メートル以上接している土地が候補となるものです。
道路に接している土地の境界線を後ろに下げた位置（セットバック）に建築することで、道路の幅員を4メートル以上へと変更します。
セットバックの注意点①セットバックした部分は「公道」や「私道」の扱いとなる
セットバックした土地の部分は「公道」や「私道」の扱いとなるため、建物を建てることはもちろんのこと、庭や菜園などで使用することもできません。
公道にするためにはセットバックした部分を市区町村に寄付などをしなければなりません。
セットバックの注意点②事前調査が必要
土地のセットバックを行う前には、土壌や土地の形状などを調査することをおすすめします。
測量にて道路の中心線を改めて設定するケースも考えられるでしょう。
セットバックの注意点③自治体に固定資産税の非課税申請手続き
土地をセットバックした後には、物件の所在する市区町村に固定資産税の非課税申請手続きを行う必要があります。
セットバックした箇所は「私道」であり「道路」となるため、固定資産税の課税対象外となるためです。
隣地の購入や借地
再建築不可物件は、隣の土地の購入や借地によって再建築可能な物件として認められるケースがあります。
たとえば、接道部分が幅員1.8メートルの場合、隣地Aより幅員0.2メートル接道分の土地を購入（または借地）することで、再建築不可から再建築可能な物件へと変わります。
隣地の購入や借地の注意点
隣の土地の購入や借地を実現させるためには、隣家との人間関係が良好なことが第一の条件です。
普段から挨拶を欠かさないなど、コミュニケーションを取る習慣をつけておくことがポイントとなるでしょう。
建築基準法第43条2項 認可・許可制度
再建築不可物件を再建築可能物件に変える方法として、建築基準法第43条2項 認可・許可制度というものがあります。
1.その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
2.その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
・建て替えを予定している土地周辺に広めの空き地がある
※広場や緑地や公園など
・幅員4メートル以上の農道や林道などの公共性を持つ道への2メートル以上の接道
・特定行政庁からの許可を得ている
特定行政庁は以下のリンク先から確認できます。
再建築不可物件をリフォーム後、賃貸物件として不動産投資家に売却
再建築不可物件は、建物の増改築は認められませんが、リフォームを施すことは充分に可能です。
特に4号建築物に当てはまる戸建住宅などの場合、建築確認申請が不要となっています。
4号建築物の条件は以下のとおりです。
| 建造物の種類 | 建築確認申請が不要となる条件 |
|---|---|
| 木造1階建ておよび2階建て | ・延床面積500㎡以下 ・高さ13メートル以下 ・軒の高さ9メートル以下 |
| 非木造建築物 | ・平屋建て ・延床面積200㎡以下 |
再建築不可物件のリフォーム後は不動産投資家への売却を検討する
再建築不可物件をリフォームした後には、戸建住宅の賃貸物件として、不動産投資家への売却を選択肢に加えてみましょう。
駅チカなどの好条件の物件であれば、高利回りも期待できるためです。
再建築不可物件のリフォーム後はシェアハウスとして収益化
再建築不可物件のリフォーム後は、シェアハウスとして貸し出すことで収益化する方法も考えられます。
固定資産税とのバランスを踏まえた賃料設定とすることで、想定外の利益が得られるかもしれません。
再建築不可物件のリフォーム2つの注意点
再建築不可物件のリフォームを行う際の注意点として、次の2つがあげられます。
- ・リフォームローンの設定
- ・リフォーム費用の高額化
リフォームローンの設定
再建築不可物件のリフォームを現金で行える方はともかく、多くの場合、銀行などの金融機関にてリフォームローンを設定することになります。
リフォームローンは住宅ローンと比べて金利が高く、住宅ローンよりも融資金額が抑えめです。
そのため、費用対効果を踏まえた上でリフォームを検討したいところです。
リフォーム費用の高額化
再建築不可物件のリフォーム費用は、高額化する傾向があると言われています。
理由は建物の老朽化による工事費用の上乗せです。
建物周辺の道幅によっては工事車両が移動しにくい、足場の工事が難しいことが想定されます。
あくまでもリフォームを最小限に施すレベルの建物であることが、リフォーム後の売却や賃貸物件として成立する条件となり得るでしょう。
再建築不可物件の買取実績豊富な不動産会社に買取を依頼
再建築不可物件を不動産会社に買取をしてもらうことで、早期の現金化が実現可能です。
再建築不可物件は不動産会社に仲介を依頼して売却をすることも可能ですが、周辺相場よりも売買価格が低く見積もられる傾向があります。
再建築不可物件の場合、金融機関の住宅ローンが設定できないケースも考えられます。
そのため、「現金で購入できる買主」という買い手を選ぶ物件にもなりかねません。
その点、再建築不可物件の買取実績が豊富な不動産会社の場合、周辺相場に近い金額での買取も期待できます。
仲介での売買ではないため、仲介手数料も発生しません。
再建築不可物件の買取実績の豊富な不動産会社に相談してみることをおすすめします。
再建築不可物件を保有し続けた場合のリスク
再建築不可物件を売却せずに保有した場合には様々なリスクがあります。
保有した場合のリスクを把握したうえで売却するか保有したほうが良いのかを考えましょう。
固都税などの負担がかかる
土地建物にかかる固定資産税・都市計画税は保有している期間は必ずかかってきます。空家の場合は税金分がそのまま支出となってしまうため重荷となってしまう可能性があります。
長期間空家の場合、犯罪の温床になる可能性も
家が長期間にわたって空き家となるケースが増えています。その結果生じるのが、犯罪のリスクの増大です。
空き家は、盗難や不法占拠の対象となりやすく、近隣住民の安全を脅かす要因となっています。
また、長期間使用していない家屋は老朽化が早く進み、倒壊など二次被害も考えられるため、こまめに訪問して換気など行うことが望ましいです。
倒壊や火災など起きた場合に損害賠償のリスクがある
上記でも述べたように長期間空家が続くと老朽化が進みます。そのため倒壊や放火などの危険は付きまといます。
消防庁防災局が出している令和５年（1～６月） における建物火災の出火原因は下記のようになっています。
| 原因別 | 件数 | 構成比 | 前年同期比 | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| たき火 | 2,105 | 10.2% | ▲119 | -5.4% |
| たばこ | 1,851 | 9.0% | ▲8 | -0.4% |
| こんろ | 1,446 | 7.0% | 32 | 2.3% |
| 火入れ | 1,385 | 6.7% | 19 | 1.4% |
| 放火 | 1,250 | 6.1% | 82 | 7.0% |
| 電気機器 | 993 | 4.8% | 61 | 6.5% |
| 放火の疑い | 863 | 4.2% | 34 | 4.1% |
放火・放火の疑いを合わせると件数では2,113件となり原因別のトップに躍り出ます。
倒壊や火災などで隣家に損害を与えた場合、損害賠償の対象になるので注意してください。
参照：消防庁防災情報室 令和５年（1～６月） における火災の状況（概数）
倒壊や火災などで更地になった場合、税金が上がる
家屋があることにより土地にかかる固定資産税・都市計画税は特例措置が設けられており価格に対して6分の１都市計画税は3分の1軽減されています。（小規模住宅用地）
建物が建っていない場合には上記の特例措置は受けられません。
子供や孫にリスクを相続させることになる
相続は、財産だけでなくリスクも含まれるため、子供や孫に不意の負担がかかることがあります。
適切な遺産計画を通じて、資産と負債の両方を評価し、リスク管理を行うことが重要です。次世代の安定した将来のために売却も視野に含めた準備が必要です。
再建築不可物件を売却、保有し続ける場合でも普段から注意すること
換気などはこまめに行う
空き家の換気は湿気やカビの蓄積を防ぎ、害虫や不快な臭いの発生を予防し、室内環境を健康的に保つために重要です。
また、定期的な換気は資産価値を維持するためにも役立ちます。空き家の適切な管理とメンテナンスには、こまめな換気が不可欠です。
水回りの排水溝に水を流す
空き家の排水溝には定期的に水を流すことが大切です。
これには、悪臭の防止、害虫の侵入防止、排水管の損傷予防、下水のガス逆流防止などの目的があります。
排水溝のトラップなどに水封を維持することでこれらの問題を効果的に防ぐことができます。
床下などを点検口から確認する
空き家の床下点検は、腐食や損傷、害虫や小動物の侵入、配管や電気設備のトラブルを早期に発見し対処することができます。
また湿気によるカビや臭いを防ぐために必要です。これにより建物を長持ちさせ、大きな修繕費を避けることができます。
特に木造住宅の場合はシロアリ被害が甚大です。普段から床下点検を行いシロアリによる腐食などがないかを確認することが重要です。
再建築不可の売却価格の相場の目安
再建築不可物件の売却価格は、周辺の一般的な中古住宅と比較した場合、50%～70%の金額に収まるのではないか？と言われています。
土地の形状や立地条件なども売却価格の設定に関わるため、価格がつかない物件となる可能性もあるでしょう。
再建築不可物件の売却を検討する際には、以下の売却をスムーズにするための方法も参考にしていただければ幸いです。
- 1.再建築不可から再建築可能な物件にする
セットバック、隣地の購入や借地、建築基準法第43条2項の認可・許可制度 - 2.再建築不可物件をリフォーム後、賃貸物件として不動産投資家に売却
- 3.再建築不可物件の買取実績豊富な不動産会社に買取を依頼
再建築不可の売却に関する代表的な3つのお悩み例
ここからは、再建築不可物件の売却に関する、代表的なお悩みの例を3つ紹介します。
- ・再建築不可物件は売却が難しい？
- ・早期の現金化は可能？
- ・大規模リフォームはできる？
地元の不動産業者に相談をしたら再建築不可物件は売却するのが難しいと言われた
再建築不可物件は、銀行などの金融機関にて住宅ローンが設定しにくい傾向があります。
そのため、物件の購入者（買主）は現金一括払いでの購入が求められることが大半です。
すでにまとまった金額を物件購入に充てられる方にとっては、同じ金額で購入できる他の物件と比較することが考えられます。
手持ちの現金を頭金にして、ワンランク上の物件の購入を検討したとしても不思議ではありません。
その場合、再建築不可物件が選ばれる確率は低いものとなるでしょう。
そういった現状もあり、再建築不可物件の売却は難しいと言われています。
手早く売却して現金化したい
再建築不可物件であっても、不動産会社に仲介を依頼することは可能です。
先述したように、再建築不可物件は買主（物件の購入者）を見つけるのが非常に難しい傾向があります。
早期の現金化を想定しているようなら、不動産会社への買取を検討してみてはいかがでしょうか。
特に買取実績の豊富な不動産会社の場合、次のメリットが得られます。
- ・早期の現金化を実現
※物件によっては即時買取の可能性も - ・単独での売買よりも高額での売却が期待できる
※隣地を含めた事業展開
※買取専門業者ならではの確かな知識と豊富な経験
まずは一度ご相談ください。
賃貸物件として運用してきたが、老朽化が進み空室が目立つので大規模リフォームをしたい
老朽化が進行した建物は、入居者が集まりにくい傾向があります。
周辺相場と比べて「格安の賃料」などのわかりやすい特色がないと難しいかもしれません。
特に再建築不可物件の場合には、建て替えはもちろんのこと、増築もできないため、大規模なリフォームを検討するケースもあるでしょう。
中には「柱だけ残せば改修工事ができる」と考えているオーナー様もいるかもしれません。
ところが、大規模なリフォームや構造躯体だけを残すリノベーションは、建築確認申請許可を取らないとできない工事とされています。
また、2015年5月26日に完全施行となった「空き家対策特別措置法」も、再建築不可物件を所有するオーナー様にとって、悩みのタネとなる法律かもしれません。
再建築不可の売却を阻む2つのハードル
再建築不可物件の売却のために不動産会社に相談した方の中には、次の理由でお断りされた方もいるのではないでしょうか。
- ・再建築不可物件は取り扱えない
- ・再建築不可物件は売りに出しても反響がない
ここからは、再建築不可物件の売却を阻む2つのハードルを紹介します。
購入する側の資金繰りの問題
再建築不可物件は、建物を建て替えて新しくすることができません。
そのことから、銀行などの金融機関の担保評価が低くなりがちであり、住宅ローンが設定しにくい傾向があります。
住宅ローンが設定できない際の購入方法として想定されるのは、以下の2つのパターンです。
- ・現金一括払い
- ・ノンバンク系からの借り入れ
ノンバンク系は銀行などと比較した際、金利が高くなるため、高額融資にはあまり向いているとは言えません。
特に不動産の購入となると二の足を踏まざるを得ないのではないでしょうか。
買主側のリスクが大きい
先述したように、再建築不可物件は、建物を新築（建て替え）することができません。
築年数が新しめのものであれば、リフォームを施しつつ住み続けることも考えられます。
とはいえ、再建築不可物件は建築基準法の改正前に建てられたものが大半です。
そのため、老朽化している建物も少なくありません。
住宅の購入費用だけならともかく、高額のリフォーム費用が加わってしまうことも、再建築不可物件への購入のハードルを上げてしまう要因となり得ます。
ここからは、再建築不可物件に対する2つの解決事例を紹介します。
再建築不可物件が売れない場合はどうする？
テナントとして貸す
住宅をテナント用物件として貸し出すことが可能です。
例えば、古民家を活用したカフェや、隠れ家的な飲食店など、外観をそのまま活かしたままでテナントとしての貸出も行えます。
入居者による内外装はテナント側が施工することが多く初期費用が押さえらますが、入居者が見つかるまで長期間かかる可能性もあります。
リフォームなどをして他人に貸す
一軒家全体を貸し出し、その賃料から収益を得る手法です。再建築不可の物件でも、現存する建物にリフォームやリノベーションを施せば、不動産経営を開始できます。
リフォームやリノベーションの資金を借入れることもありますが、再建築不可の場合は全額を融資できないケースも考えられますので、計画を立てる際には自己資金に余裕を持って準備することが重要です。
地域に戸建賃貸の需要がある場合、必要最低限のリフォームで賃貸として貸し出しすることも一つの選択肢です。
再建築不可物件の解決事例
【ご相談エリア】文京区千石のケース
ご相談者
所有者様はご高齢で遠方に住んでおり、今まで賃貸していましたが借家人さんが出てしまい、築年数も古く10年以上居住、リフォームに相当な費用がかかるとのこと。
土地の面積も10坪もなく狭小地＋再建築不可物件という状況でお問い合わせがありました。
弊社で現地・役所調査をしましたが、やはり建て替えが出来ない状態（再建築不可の状況）でした。
お客様には弊社の様々なプランをご説明させていただきましたが、遠方・高齢のため管理ができない・リフォーム費用の捻出も難しいとの事で、弊社にて買取りをご提案。
ご納得いただき、ご成約・売却となりました。
【ご相談エリア】国立市東のケース
ご相談者
業者の方から、100坪の土地に平屋が2棟建っている再建築不可建物のご相談を頂きました。
土地は100坪あるのですが、再建築不可の場合、建物を壊すことはもちろん、土地の分割も出来ないため土地の有効利用が出来ません。再建築不可の物件で土地が大きいとなると一般的なエンドユーザー様が購入するにはグロスが高く、さらに売却しづらくなってしまいます。
業者さんもこの点は重々承知で弊社に買取り査定の依頼。現地・役所の調査後に査定金額をご掲示。業者さんから売主さんに伝えていただき、売主様も納得して頂き売買成立となりました。
センチュリー21マーキュリーでは、お客様のお悩みに対し、最善の解決方法をご提案致します。また、ご相談はもちろんの事、買取査定に関しても無料で行っております。
※東京都内を初めとし、神奈川・千葉・埼玉ぐらいまでを範囲として事業を行っている為、地方の物件に関しては、買取を行う事が難しい可能性もございます。あらかじめご了承下さい。
Century21 マーキュリーの査定方法
マーキュリーでは査定まで1週間ほどお時間を頂いております。
なぜ？ほかの業者さんは最短1日とか記載がありますよ！と思う方もいらっしゃると思います。
しかし、弊社では役所調査を行っても、再度足を運んで再調査をするなどの手間を惜しみません。
なぜならば、どうにかして建替える方法がないか？を最後まで諦めずに追求するためです。
仮に再建築が不可能と言われたとしても、違う角度から見たら建て替えができる可能性があるかもしれません。
その可能性を業者自らが捨ててはいけないと思っているためです。
また、所有者様の了解を頂ければ、隣地の方々にもお話を伺って、建て替えが可能になるような方法を見つけられるよう努力しています。
こうした努力をする事により、建替え不可が建替え可能となった際には、所有者様へ提示する査定金額も大幅に変わります。
マーキュリーがあなたに代わって解決します
こういったお悩みにCentury21 マーキュリーはワンストップでご提案・直接買取を行う事ができます。
当社の一番の強みは、再建築不可物件の直接の買主となる点です。
そのため、査定金額＝買取金額となることもあり得ます。
もちろん仲介手数料などの費用も一切かかりません。
Century21 マーキュリー再建築不可物件の買取実績
再建築不可物件の買取実績を表すマップと表を作成しています。
再建築不可物件の買取実績
| 再建築不可 狭小地 |
足立区西新井本町１丁目 | 27.50㎡（8.32坪） |
|---|---|---|
| 再建築不可 | 板橋区清水町 | 87.00㎡（26.31坪） |
| 再建築不可 狭小地 |
江戸川区江戸川6丁目 | 66.12㎡（20.00坪） |
| 再建築不可 | 江戸川区東小岩5丁目 | 113.26㎡（34.26坪） |
| 再建築不可 | 大田区南千束3丁目 | 120.00㎡（36.30坪） |
| 再建築不可 狭小地 |
葛飾区奥戸2丁目 | 50.06㎡（15.14坪） |
| 再建築不可 | 葛飾区新小岩3丁目 | 191.86㎡（58.03坪） |
| 再建築不可 | 葛飾区金町3丁目 | 73.84㎡（22.33坪） |
| 再建築不可 | 葛飾区東金町6丁目 | 117.31㎡（35.48坪） |
| 再建築不可 | 北区志茂4丁目 | 88.11㎡ (26.65坪) |
| 再建築不可 狭小地 |
北区西ヶ原4丁目 | 53.74㎡（16.26坪） |
| 再建築不可 | 国立市東1丁目 | 342.16㎡（103.50坪） |
| 再建築不可 | 小平市学園西町1丁目 | 297.52㎡（90坪） |
| 再建築不可 | 渋谷区恵比寿2丁目 | 284.70㎡（86.12坪） |
| 再建築不可 狭小地 |
渋谷区広尾2丁目 | 53.22㎡（16.09坪） | 再建築不可 狭小地 |
新宿区四谷4丁目 | 62.88㎡ (19.02坪) |
| 再建築不可 | 台東区橋場1丁目 | 144.57㎡（43.73坪） |
| 再建築不可 狭小地 |
多摩市和田1丁目 | 67.82㎡（20.00坪） |
| 再建築不可 | 豊島区雑司ヶ谷2丁目 | 88.47㎡（26.76坪） |
| 再建築不可 | 新座市栗原６丁目 | 67.59㎡（20.44坪） |
| 再建築不可 狭小地 |
東久留米市浅間町2丁目 | 40.05㎡（12.12坪） |
| 再建築不可 | 八王子市台町1丁目 | 90.63㎡ (27.42坪) |
| 再建築不可 狭小地 |
文京区千石4丁目 | 26.56㎡（8.03坪） |
| 再建築不可<狭小地 | 目黒区緑が丘2丁目 | 62.80㎡（18.99坪） |
| 再建築不可 | 練馬区田柄4丁目 | 111.75㎡（33.80坪） |
| 再建築不可 | 川崎市中原区小杉陣屋町 | 98.64㎡（29.84坪） |
| 再建築不可 狭小地 |
川崎市中原区中丸子477 | 42.11㎡（12.74坪） |
| 再建築不可 | 横浜市神奈川区神大寺4丁目 | 99.17㎡（29.99坪） |
| 再建築不可 狭小地 |
横浜市西区伊勢町3丁目 | 63.99㎡ (19.36坪) |
| 再建築不可 | 横浜市西区西戸部町1丁目 | 296.00㎡（89.54坪） |
| 再建築不可 | 相模原市南区相武台2丁目 | 123.07㎡（37.23坪） |
| 再建築不可 | 厚木市温水 | 82.35㎡（24.91坪） |
- ・まずは査定だけして欲しい
- ・再建築不可だと家の価値はどのぐらいまで下がってしまうのか？
- ・まだ売却するのは将来的な話だが、それを踏まえた話だけでも聞いてもらいたい…
など、どんなお悩み・ご相談でも構いません。
経験豊富な専門スタッフが親切・丁寧にご対応させて頂きます。
当社では積極的に再建築不可物件の買取も実施中です。
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再建築不可物件の売却や売買の流れ
物件の詳細などお電話・メール・直接お会いしてお伺いします。
まずは、メールからという形でも構いません。
お話でお伺いしました物件の詳細を元に現地・役所調査など
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業者様からのお問合せも受付しております。
売買契約を締結させていただきます。
引渡しまでの期間などお気軽にご相談ください。
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