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再建築不可

再建築不可とは

再建築不可とは

再建築不可物件になる理由

建築基準法上の同論は接しているが、その敷地の間口が2m未満の場合
再建築不可になってしまう理由2、建築基準法上の道路として認められていない通路に接している

ずばり再建築不可とは?

再建築不可とは、建物を取り壊して建て替えが出来ない物件の事を言います。家を新築にすることができません。なぜ、再建築が出来ないのかと言うと、建築基準法第43条にその土地が抵触しているからです。
建築基準法の道路とは、原則幅員が4m以上の道路の事をいいますが、特定行政庁が指定した4m未満の道路もこれに含まれます。再建築不可物件はこの42条に定められている道路に接していないのが原因と言われています。
また、道路が4m以上または特定行政庁が指定した道路に接していたとしても、当該地(建物が建っているまたは建てようとしている土地)の間口が建築基準法上の道路に2m以上接していないと原則建て替えができません。これを接道義務といいます。

イレギュラーな再建築不可

土地が2筆に分かれていてそれぞれの土地は接道義務を果しています。その土地2筆の上に連棟(2つの建物がくっつき見た目は一つの建物になっている状態)の家が建っていて区分登記がされてます。片方の建物所有者が区分登記の部分のみ建物を建て替えようとする場合、家を半分だけ取り壊して建て替えるわけですから、もう一人の区分所有者の同意を取らなければ出来ません。
もし同意を取れなかった場合には建て替えることが出来ません。また、同意がとれた場合でも、今まで建っていた建物を半分取り壊すわけですから残されたもう片方の建物は耐震基準に抵触してしまう等が起こってしまいます。現実的には片方だけの建て替えは不可と考え再建築不可となる可能性があります。

再建築不可の理由は接道義務違反

建築物と道路は切っても切れない関係にあり、接道義務を満たしていないものが再建築不可物件となります。接道要件には下記の3つがあります。

接道義務の原則(建築基準法-第43条1項)

建築物の敷地には、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していないといけない義務があります。2メートル以下の接道しか取れない場合は基本的には建築不可能もしくは建て替えが出来ない土地となります。

接道義務の緩和(43条2項 認定・許可制度)

43条但し書き道路と呼ばれるもので、これは建築物の敷地の周囲に広い空き地あるいはそれと同様の状況にある場合で安全上支障がないと認められた場合には必ずしも2メートル以上接道していなくとも良いと言われています。
建築基準法第43条2項では次のように定められています。

一 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

条例による接道義務の付加(建築基準法-43条3項)

建築物の敷地に2メートル以上接していても安全上支障がある場合などは、その建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員・接道の長さ・その他建築物と道路の関係についての制限に付加がかかります。

このように接道義務を満たしていない物件や状態を「未接道・不適合接道」と呼ぶこともあります。
再建築不可は、接道義務とは切っても切れない関係にあるのです。逆に言えば、接道義務を満たしている不動産は再建築ができるという事になります。
再建築不可物件を建て替えすることができる不動産にする為には、【間口2m以上を確保できる手段・方法を考える】【建築基準法としての道路認定を受ける】というのが1つの解決策となります。
ご自身の家が再建築できるのか、できないのか。少しでも疑問に思われることがあればまずはお問い合わせ下さい。当社にて調査なども無料で行います。

再建築不可のメリットとデメリット

メリット
①価格設定が安価な為、定年後の住まいやセカンドハウス、新婚の方でも検討しやすい(物件を安く購入することができる)
②相続税評価、固定資産税評価が低く、不動産取得税も安くなる。
③安く購入をしてリフォームをすれば、外観や内装が綺麗な状態になる為、不動産投資物件として高い利回りが期待できる。
※ただし、リフォームには注意が必要(再建築不可の取り扱い方)

デメリット
①一般の住宅ローンは、適用できないケースが多い。
②建物がなくなるような災害(地震・火災など)があった際に家を新築することができない。(再建築不可物件を保有するリスク)
③次の買い手が見つけずらく、不動産会社などでも売却を断られてしまう場合がある。

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