この記事では、再建築不可についてや再建築不可物件のメリット・デメリット、再建築不可の物件を売却する時のポイントなどを詳しく解説していきます。
•再建築不可の物件を所有していて、建て替え・リフォームを検討している
•再建築不可の物件を所有していて、売却を検討している
•再建築不可の物件を購入したい
など、再建築不可について疑問点がある方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
再建築不可とは?
再建築不可とは、建物を取り壊して新たに建て替えができない物件・土地のことを言います。
また建築基準法は常に改正されています。そういった改正後に再建築不可となってしまった場合などは取り壊す必要はなく、そのまま住むことは可能です。
しかし、災害などで倒壊してしまった際に、その建物を取り壊して新しい建物に建て替えができないというのが再建築不可です。
この建築基準法は下記のような目的で定められています。
建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。
簡単に言うと、建物を建てる際に、建築物の敷地、建物の構造、設備、用途などを細かくルールを決めたものが建築基準法になります。
建築基準法の中で再建築不可物件に大きく関わってくるのが建築基準法第43条です。
建築基準法第43条では、道路に2m以上接しなければいけないという接道義務が定められています。
- 建築基準法上の道路に面しているが、接道(間口)2m未満の敷地
- 接道(間口)が2m以上だが、建築基準法上の道路に接していない敷地
- 道路に接していない敷地(袋地)
このような場合は再建築不可となります。
※都市計画区域と準都市計画区域内のみに適用されています。それ以外の地域であれば、接道義務はありません。
接道義務とは?
接道義務とは、敷地が面している道路の幅員と敷地の間口幅に関する取り決めのことです。
災害時などに消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入ることができるために重要な規定となります。
接道義務の法律には、下記の3つがあります。
接道義務の原則(建築基準法-第43条1項)
建築物の敷地には、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していないといけないという義務があります。
接道が2m以下の場合は原則建築不可能もしくは建て替えが出来ない土地となります。
接道義務の緩和(43条2項 認定・許可制度)
『43条但し書き道路』と呼ばれるもので、2018年の改正で『43条2項2号』に名称が変更となりました。
これは建築物の敷地の周囲に広い空き地、あるいはそれと同様の状況にある場合で、安全上支障がないと認められた場合には、2m以上接道していなくても再建築不可にはならない。という法律です。
一 その敷地が幅員4メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。)に2メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
(43条2項 認可・許可制度)
条例による接道義務の付加(建築基準法-43条3項)
建築物の敷地に2m以上接していても、安全上支障がある場合などは、その建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員・接道の長さ・その他建築物と道路の関係についての制限に付加がかかります。
イレギュラーな再建築不可はこんな事例!
例えば、土地が2筆に分かれていてそれぞれの土地は接道義務を満たしていたとします。
その土地2筆の上に連棟(2つの建物がくっ付いていて、見た目は一つの建物になっている)の家が建っていて区分登記がされています。
片方の建物所有者が区分登記の部分のみ建物を建て替えようとする場合、家を半分だけ取り壊して建て替えるため、もう一方の区分所有者の同意を取らなければ出来ません。
もし同意が取れたとしても、今まで建っていた建物を半分取り壊すことになるため、残されたもう片方の建物は耐震基準に抵触してしまう等の問題が起こってしまいます。
よって、現実的には片方だけの建て替えは不可と考え再建築不可となることがほとんどです。
接道義務を満たしていても、このような場合は再建築不可となるということは、覚えておきたいポイントです。
再建築不可の救済措置(抜け道)はあるの?
ここまでは、再建築不可や接道義務について解説してきましたが、この法律の救済措置(抜け道)はあるのでしょうか?詳しく解説していきます。
包括同意基準を確認
昔の町屋や長屋といった建築形態を多く残す自治体では、防災上の観点から再建築に関しては柔軟な包括同意基準を定める場合が多くあります。
建築基準法上の道路に2m接道していない物件については、建築審査会が定めた基準に通る事で、特定行政庁(県知事や市長)の許可を得ることができるのです。
ただし、この基準は自治体によって異なりますので、救済措置として自分の物件・土地が対象になるのかは、各々確認しましょう。
接道義務で、土地に接している道路が幅4m未満であっても、以下のような建築基準法第42条2項の規定を満たしていれば、建築基準法上は、道路とみなす(みなし道路、2項道路とも呼ばれています)という救済措置があります。
• 幅が4m未満
• 建築基準法が適用された際にその道に建物が建っていたこと
• 特定行政庁(知事・市長)の指示を受けたことの救済措置
再建築不可物件のメリットとデメリット
ここでは、再建築不可物件のメリット・デメリットを解説していきます。
一概に再建築不可物件はいけないということはなく、所有者の事情によっては、再建築不可物件がメリットになる場合もあります。また、再建築不可物件のリスクについても紹介していきます。
再建築不可物件のメリット
購入金額が安価
再建築不可物件は、価格設定が安価な為、定年後の住まいやセカンドハウスを検討されている方におすすめです。ただし、通常の住宅ローンが通らないことも多いので、基本的には現金一括払いができる方のみとされています。
税金が安くなる
再建築不可物件は、建て替えができないリスクがあり、通常の物件と比べて資産価値が低いため、固定資産税の額が低く設定されています。
そのため固定資産税や都市計画税、相続税などが安くなるのが特徴です。
不動産投資において利回りが良い
再建築不可物件は、安価で購入できることが多いです。
再建築不可物件で不動産投資をする場合、購入金額は安価でも、賃料の相場は通常の物件とほとんど変わりがないため、利回りが良くなります。
隣り合った再建築不可の物件と通常の物件を比較してみると、同じような間取りで、再建築不可の方が少し日当たりが悪いぐらい。
そのため、賃料は通常の物件とそれほど変わらない金額に設定できるので、利回りが良くなるのです。
再建築不可物件のデメリット
住宅ローンが適用されない
再建築不可の物件は、一般の住宅ローンは適用されないケースが多いです。なぜなら、災害や老朽化で倒壊した場合に建て替えができない土地だからです。
所有者は新居に住みながら、二重でローンを返済していくことになるため、返済に影響が出る恐れがあるからです。
さらに、物件や土地の価値が低いことも影響しています。通常の場合だと、住宅ローンが払えなくなった場合は、任意売却をしてローンの返済に充てるのですが、再建築不可物件の場合は、物件や土地の価値が低いので、ローンの返済に充てることが難しいのです。
これらの理由から、住宅ローンが適用されないことが多くあります。
また、ノンバンクでの融資を受けるという手もありますが、金利が高い、頭金が高額などのデメリットの方が多いです。
災害にあった場合、その土地に家を建て直すことができない
災害(地震・火災など)があった場合に、家を建て直することができないことが一番のデメリットでしょう。上記の救済措置にあたる場合を除いて、建て替えができないということは頭に入れておきましょう。
増築などの大規模なリフォームができない
増改築など建築申請が必要な大規模なリフォームはできません。
将来二世帯住宅にしようとしても、実現が難しいのが再建築不可物件です。今後、リフォームをする予定がある方は避けた方が良い物件です。
耐震性能が弱い
これらの再建築不可物件は、1950年に建築基準法が施行される前に建設されている物件が多くあります。その後にも、大規模地震が起きたタイミングなどで何度も改正されているので、新しい物件ほど、耐震強度は上がっています。
よって、古い物件は大規模地震などで倒壊してしまうリスクが高いというのがデメリットです。
再建築不可の物件を購入する時の注意点
ここでは、再建築不可物件を購入する時の気を付けるポイントについて解説していきます。上記のメリット・デメリットを踏まえて見ていきましょう。
その物件が救済措置が可能なのかを確認する
再建築不可の物件を購入するとは言っても、できれば、将来のために建て替えや大規模リフォームができたら良いなと思っている方も多いはずです。
上記の「接道義務について」の項目でも解説した通り、例外的に救済措置(抜け道)がある場合があります。
また、間口2m以上を確保する方法を考えたり、建築基準法としての道路認定を受けることで再建築不可が再建築可能にすることもできます。
再建築不可物件を購入する際のローンについて
再建築不可物件は、特に銀行での担保評価が低く、ローンがつきにくいのが実情としてあるようです。理由は簡単で担保能力=市場価値が無い=即換金ができないからと言われています。
金融機関からの融資は受けずらいので、第三者の民間機関などでローンを組むことになりますが、金利が上がってしまいます。
その場合、アパートや借家にしてしまい、家賃収入を得るようにするというのも一つの手段です。 再建築不可物件には、メリット・デメリットがそれぞれあり、リスクも十分に理解した上で購入する・リスクのことを考えて早めの売却を行うといった事が非常に重要です。 物件それぞれで環境や家の状態なども異なりますので、当社におきましてもお客様の物件1つ1つと真剣に向き合い、ご提案をさせて頂きます。
再建築不可物件を保有するリスクとは
再建築不可物件の場合、1千万円で物件を買い、建物の火災保険を1千万円・地震保険は火災保険の50%と仮定し、500万円。そして、地震で全壊しましたと仮定します。
再建築不可ではない不動産の場合は、地震保険で500万円が入り、残った土地も売却出来るでしょう。
しかし、それが再建築不可物件だった場合どうなるでしょうか? 建物がなくなった土地には、もう一度建物を建てることは出来ません。 建物を建てることが出来ない土地は、ずっと更地のままなので、次の買い手も付きません。
このように再建築不可物件は建物がなくなるような災害(地震・火災など)があった時、その時点で終わってしまうのです。何十年と住居として使用していたとかであればまだいいですが、購入後すぐに地震があったり火災があったりして建物を失ったら大損です。ローンで買っていたりしたら破産してしまうかもしれません。
日本は現在地震活発期に入ってきていると言われ、東京を初めとする関東圏もいつ大地震に襲われるか分からない状態です。南海トラフを地震源とする大型地震も近い将来訪れると言われています。保険で対応出来る部分もあると思いますが、住居を失い、さらにそこに建て替えを行うことができないというのは非常につらい状況です。
再建築不可のリスクを十分に理解し、留意しておく必要があります。
専門家に相談する
再建築不可の物件を購入する時は、通常の物件を購入するよりもリスクが多く、複雑な仕組みがたくさんあります。
そのため、自分の判断だけで購入を決めてしまうと、後々問題が発生して後悔してしまうケースが多いものです。
専門家に相談することで、法律面での心配や今後起こりうるリスクについても頭に入れることができるため、安心して購入することができます。
マーキュリーが考える再建築不可
再建築不可とは、更地後に再建築する事のできない土地(新築の家を建てることができない土地)の事を指します。関東には狭い路地も多く「再建築不可」物件はたくさん存在します。
その理由は物件によっても様々ですが、大半は接道条件の理由により再建築不可となっているケースが多いのが実情です。
しかし、再建築不可だからといって建て替えできないと諦める必要はありません。不動産再生に向けた様々なアプローチ方法があります。まずは、正しい知識を身に付ける事が大切です。
再建築不可物件と長く付き合っていくためには、建て替えできないということを常に念頭に入れ、こまめに修理・修繕・予防対策をしていく必要があります。
よく再建築不可物件をリフォームで新築のように見せる(柱1本を残し、後はすべてリフォームしてしまう)などといった広告を目にする事があります。
確かに建て替えをすることができなくてもリフォームを行うことで新築同様の家に生まれ変わることができるのであれば、再建築不可の家であっても十分にメリットが出るのかもしれません。
しかし、ここで十分に注意して頂きたいことは本来そういったリフォームを行う事はNGであるという事です!
そうなると、リフォームを行う場合にも引き受ける工務店が限られてしまいます。また、接道条件の場合は役所の目が厳しいので、大掛かりな改築・リフォームを行っている場合には必ず指導が行きます。そうなると最悪の場合、リフォームを中止せざるを得なくなるのです。
リフォームを行うにも制限があるとすれば、老朽化している建物の再建をはかることがよりいっそう難しくなってしまいますし、将来の財産として相続させても逆にそれが重荷になってしまうという可能性も考えられます。
まとめ 〜再建築不可物件を所有するメリットがあるのかを考えよう〜
この記事では、再建築不可についてや再建築不可物件のメリット・デメリット、再建築不可の物件を売却する時のポイントなどを解説してきました。
必ずしも建て替えができないということではなく、状況によっては救済措置もあることが分かりました。
所有者の考え方や事情によって、メリットにもデメリットにもなる再建築不可物件。扱う際は将来のことも踏まえて慎重に検討していきましょう。