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私道・セットバック

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私道とは?私道の持ち分や注意点、税金などをわかりやすく解説

私道とは

私道とは個人や企業が持つ土地の事を指します。その一部を道路として使っているというものです。あくまで、公道(国や自治体が管理する道路のことを公道と呼ぶことが多い。)と私道は所有権を区別するための言葉です。
しかし、私道でも個人や企業が所有していても自治体が管理する私道もあり、また、私道が自治体などに管理を移管して公道になるケースもあります。
個人の土地なので道路としての利用を廃止する、新たに設置をする、あるいは私道の上に建物や工作物を作ることも全くの自由です。
人に貸したり、その権利を移転(譲渡)することもできます。

私道の場合でも、42条2項道路や42条1項2号は建築基準法第42条で定めた建築基準法上の道路に該当します。

42条1項2号(開発道路)と呼ばれる道路は開発許可を受けた開発区域内の道路のことです。開発後に市区町村に移管される事が殆どですが、稀に移管されていないケースも有ります。
42条2項道路は、建築基準法が施行された時期以前に建物が密集している地域の幅員4m未満の道路となります。

宅地に接道している道路が私道だった場合に再建築不可か再建築可能かに大きく関わってくる部分なので、どういった道路に接道しているのかをしっかりと調査しないといけないのはこの為です。

全ての私道に救済措置があるわけではありませんが、救済措置を受ける事ができ、再建築可能となる私道や通路もあります。

既に、存在する私道の建築基準法上の扱い

1. 建築基準法施行時以前に既に当該区域にある私道で幅員が4m以上あるものは、建築基準法上の道路となる

2. 土地区画整理法により作られた道路の内、公共のものではない道路も4メートル以上あれば、道路としての指定を受けられる

3. 1の場合で、幅員が4m未満の私道は、道路としての認定の条件を満たしていないが、この通路に沿って建物が他にも建っている場合には救済措置として役所(特定行政庁)が道路として指定すれば、4メートル未満であっても道路として扱う事が出来る。
その代わりに道路との境界線を、現状の道路の中心線から、2メートル下がったところ(セットバック)と定め、建替えなどを行う場合には、セットバックをしなければならない


私道持分とは

私道持分とは、道路(私道)に接している土地所有者が、各々その道路に対しての持ち分がある事をいいます。

図1:共有持分

共有持分

この場合6戸の住宅がありますので各々6分の1ずつ共有持分があります。

図2:分割持分

分割持分

分割共有の場合、建物の前面部分に持ち分がなく、その道路内の離れた位置に持ち分がある場合があります。これは、前面部分に持ち分があると、そこに植木や物置を設置したりするのを防ぐために、当初の分譲会社などが意図的に離して持分登記を行ったためです。

共有・分割持ち分共に、ライフラインの工事や建築を行う際には、原則その道路の所有者全員に同意を得なければなりません。

原則、私道の場合はそれは個人の土地なので道路としての利用を廃止する、新たに設置をする、あるいは私道の上に建物や工作物を作ることも全くの自由です。人に貸したり、その権利を移転(譲渡)することもできます。

共有・分割持分の場合には、その道路の所有者は複数名で共有しているという事なので、何かある場合には所有者全員の同意が必要となるので注意が必要です。

私道の注意点

1. その私道は建築基準法で認める道路か?
建築基準法施行時以前に既に建物が建ち並んでいて、その私道で幅員が4メートル以上、4メートル未満であっても特定行政庁指定したもの(但し、建替え時等の時は道路中心線より2メートルになるようにセットバックをしなければいけません。)
または、土地区画整理法により作られた私道も4メートル以上あれば、道路としての指定を受けられます。

2. 建築・通行する際に他人の同意が必要となるか?
原則、所有者全員の承諾が必要になります。

3. 私道の敷地のライフライン
電気・ガス・上下水道など工事をする際には原則、所有者全員の承諾が必要になります。

4. 私道の維持管理の費用
私道は公道と違い、所有者が維持管理しなければなりません。
道路整備にかかる費用は所有者全員で負担となります。

宅地に接道している道路が私道だった場合に再建築不可か再建築可能かに大きく関わってくる部分なので、どういった道路に接道しているのかをしっかりと調査しないといけないのはこの為です。

全ての私道に救済措置があるわけではありませんが、救済措置を受ける事ができ、再建築可能となる私道や通路もあります。

税金について

私道には、税金(固定資産税・都市計画税)が免除される場合があります。

私道の税金が免除になる場合

  • 1. その私道が、通路として使用されていること
  • 2. その私道が、使用制限等(通行禁止等)無い
  • 3. その私道が、自由にだれでも通行・利用ができる事
  • 4. その私道が、基本的に宅地部分と分離して登記されていること

※これは対象となる私道の市区町村によっても審査の基準があり一概に言えません。
各市区町村の固定資産税係にお問い合わせください。

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