再建築不可のおさらい

再建築不可物件とはどんな物件なのかを説明します。

再建築不可とは

再建築不可物件とは、建物を新しく建築できない物件のことを言います。更地の場合は、再建築不可を解消しなければ建物を建てることができず、更地の状態のままです。また、現在建物が建っている場合には既存の建物から新たに建て替えたりすることはできません。

再建築不可となる要因

再建築不可となる要因には3つあります。

1. ① 土地が建築基準法に定める道路に2m以上接していない
   以前は1間（約1.8メートル）で建て替えが認められていましたが、建築基準法の改正により、その土地が建築基準法に定める道路に2メートル以上接していないと建築許可がおりません。
   詳しくは「間口不足」を参照ください。
2. ② 土地が接している道路が建築基準法に定める道路ではない
   建築基準法上の道路は建築基準法42条に定められている道路になります。該当しない道は、道路認定を受けていない私道があげられます。
   詳しくは「私道と公道の違いとは？」を参照ください。
3. ③ 土地が袋地になっており建築基準法に定める道路に接していない
   袋地とは、ほかの土地に囲まれていて建築基準法に定められている道路に接していない土地のことを言います。
   詳しくは「囲繞地・袋地はどんな土地？」を参照ください。

上記が再建築不可の3大要因となっております。

再建築不可という事をわからない場合がある

親から相続や遺贈等を受ける際に、その家が「再建築不可物件」という事を聞いていれば認識できるかもしれませんが、相続の場合には、再建築不可であることを知らずに遺産分割協議をしてしまい、相続を受けた後に売却や建て直しを考え、不動産屋や建築士に相談した時に初めて気づく方も多くいらっしゃいます。 『これは、ご自身の家の登記簿謄本を取得したとしても、再建築不可という事柄は掲載されていない為です。』 無道路地などは、見た目で分かる場合がございますが、間口の幅（2ｍ未満）や接道要件による再建築不可は気付かない場合があります。

再建築不可を相続した場合のリスク

建て替えができない再建築不可は様々なリスクが潜んでいます。

• ■建て替えできないため、震災などによって建物の倒壊や傾斜などによって住めなくなる可能性がある
• ■建物が老朽化することにより、壁・屋根などが崩れ通行人などに怪我を負わせた場合、不法行為による損害賠償責任を負う可能性がある
• ■更地にした場合、固都税が高くなる

再建築不可を相続、税金は何がかかるの？

再建築不可物件を相続した場合にも相続税は掛かります。

相続税

参照：国税庁　NO.4155　相続税の税率

相続登記の際の登録免許税

相続登記とは、故人の名義になっている不動産を相続人の名義に変更するための手続きです。この登記手続きをする際には、登録免許税が発生します。

相続時の登録免許税
固定資産評価額×0.4％（土地・建物）

参照：国税庁　登録免許税の税額表

減税・免税措置

一定の条件下で、登録免許税の減税や免税の措置が受けられることがあります。例えば、一定額以下の不動産の場合など、免税や減税が受けられます。

参照：法務局　相続登記の登録免許税の免税措置について

保有時の固定資産税・都市計画税

不動産を所有している場合は、固定資産税・都市計画税がかかります。その年の1月1日現在の土地、家屋の所有者宛てに毎年4月もしくは6月に納付書が届く市町村が課税する税金となります。
また、東京都２３区内においては、特例で都が課税をすることになっています。

相続における再建築不可物件の取り扱い

再建築不可物件の相続手続き

再建築不可物件の相続には、特別な注意が必要です。相続手続き自体は一般的な不動産の相続と大きく異なるわけではありませんが、再建築不可である点を考慮し、慎重な対応が求められます。

遺産評価

再建築不可物件の遺産評価は、通常の不動産と比較して複雑になることがあります。物件の価値は、土地の価値、建物の価値、立地条件など様々な要素に影響されます。再建築不可であることによる価値の減少を正確に評価する必要があります。

遺産分割協議

相続人全員で遺産分割について協議します。再建築不可物件についての意見が割れることも考えられるため、早期の協議と合意が重要です。

相続人の確定

相続人が複数いる場合、物件に対する意見が分かれることがあります。再建築不可物件は将来性が限定されるため、相続人間での合意形成が難しい場合があります。

使用・管理計画の策定

再建築不可物件をどのように使用・管理するかは、相続後の重要な課題です。賃貸としての運用、物件の売却、現状維持など、将来の計画をしっかりと策定する必要があります。

相続登記が義務化される！

この義務化は所有者不明土地などの発生を防ぐために不動産登記制度が見直されました。この法律は令和6年4月1日施行されますので注意が必要です。

この法律は、施行前に相続した物件にも適用されます。

この義務化は施行日もしくは相続を知った日のどちらか遅い日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
令和6年4月1日以前に相続を受けている方々は施行日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
また、正当な理由なく登記をしなかった場合には10円以下の過料に処せられることがあります。

相続を受ける前に調べておきたいこと

自宅の入り口が2メートル前後の方は要注意です。現に建物が建っていても、再建築不可の可能性があることを認識しておいた方が良いと思われます。昔に建てられた建物は、建築基準法も現行法と変わっている可能性があります。

例を挙げれば、昔は敷地が接道している間口は一間（1.8ｍ）あれば建築できましたが、今の法律では2ｍないと建築ができません。このように法律が変わって再建築不可となるケースも多く存在します。

■ 建物が建っている管轄の法務局に出向き、地積測量図、公図、登記簿謄本等を取得して、敷地の間口が何メートルあるのか、また、敷地が接道している道路の所有者（公道なのか私道なのか）を調べる。

■ 建物を建てたときの建築確認時の書類を確認する。（しかし、建物が古い場合は多くのケースで紛失している事の方が多いです）

相続を受ける場合には、前もって現地の調査を行ったほうが良いでしょう。相続後に再建築不可だった！という事になれば、法定相続人同士でのトラブルにもなり兼ねません。