セットバックとは
昔は現在のように車が一般的ではなかったため、幅員４ｍの整備された道路が少ない状態でした。法律の制定（建築基準法制定、昭和25年）により４ｍ未満の道路を「道路とみなさない」とした場合に、基準法制定以前に建てられている家屋に多大な影響が出ることが想定されるため４ｍ以下の道路に関して特定行政庁が指定した４ｍ以下の道路は将来的にセットバックをし４ｍを確保できる事を前提に道路として認められています。
こういった道路のことを「みなし道路」「2項道路」「42条2項道路」と言われています。
建築基準法上の道路に接道をしていても、幅員が4m未満（６メートル指定区域内は６メートル）の場合は、道路の中心線から2メートル（3メートル）の位置まで敷地（土地）を後退させる必要があり、この事をセットバックと言います。
狭い通路などで入り組んでいる場所などは、建て替えの際にセットバックの事も考慮する必要があり、道路の中心線から2メートル（3メートル）の位置まで敷地（土地）を後退させるという事は、有効敷地面積が少なくなるという事に繋がるので、十分な注意が必要です。
セットバックの事例について見てみる
上記で述べたようにセットバックは4m指定道路であれば道路中心線より2m、6m指定道路であれば道路中心線より3mを確保しなければなりません。
また、一方が河川や崖の場合には、河川や崖側の道路端より4mを確保しなければなりません。
セットバックの物件を購入するときに気をつけなければいけないのが、現況の道路幅員と役所などに保管されている道路幅員の資料が一致しないケースもあります。
こういったケースの場合、やはり現況が優先されるので、購入を考えている場合には、現地にメジャーなどを持って行ってご自分の目で測ってみたほうがいいでしょう。
要セットバックが生じる物件は建て替え可能なのか？
セットバックしていない物件でも再建築不可ではありません。どちらかと言うと「既存不適格」に近いニュアンスとなります。既存不適格となった建物は建替えをする際に現行の法令に則った建物にしなければなりません。
ですので、建て替え自体は可能ですが、その建て替えの際に要セットバックという形で有効敷地面積が少なくなりますので、注意が必要となります。
