再建築不可って何だろう？

★ 再建築不可とは、新たに建物を建てられない土地の事を指します。 建築できない土地の殆どの要因は建築基準法が定めた道路に接していない、もしくは建物が建っている土地の接道（間口）が２ｍ以下だからです。

★ 建築基準法の道路って？ 幅員が４ｍ以上の道路をいいます。ただし、幅員４ｍ以下の道路でも道路とみなしてくものもあります。（42条2項道路）建築基準法上の道路について詳しく記載しているのでこちらをご覧ください。

建築基準法上の道路とは

再建築不可物件の売却価格が低くなる要因

再建築ができない物件、多くの人がこのような物件の売却価格は一般的な物件に比べて、どうしても低くなってしまいがちです。その理由を解説していきます。

「再建築不可物件」という特殊なケースは、売却価格に大きな影響をもたらす要因の一つとして知られています。ここでは、なぜそのような傾向が生まれるのか、その背景にある要因を詳しく解説します。

再建築の制限による将来的な柔軟性の喪失

再建築不可物件は、将来的な建て替えが制限されるため、購入者は物件を長期的に使うことを前提とした際の柔軟性が失われます。そのため自己使用など住居として使用を目的とする購入者が極端に少なくなります。

老朽化に対する対処の制約

建物は時間と共に老朽化していきます。通常の物件であれば、建物の寿命が尽きたときに新しいものに建て替えることで価値を維持、または向上させることが期待できますが、再建築不可能な物件はその選択肢がとれないため、時間が経過するにつれての価値減少が避けられません。

金融機関からの借り入れが難しい

金融機関もお金を貸す以上、資金回収しなければなりません。ローンを滞納された場合、その金融機関は担保物件を競売にかけ資金回収を図ります。ですが、市場性の低い再建築不可物件の場合、資産価値が低く融資の際の担保価値として評価が低くなり、銀行や信用金庫などからの融資が受けづらい現状があります。

購入者層の制限

再建築不可物件は、居住用として購入を考える方は少ないです。そのため投資目的での購入を考える顧客がメインターゲットになって購入希望者の層が狭まります。さらに、上記でも記載したように金融機関からの借り入れが再建築不可の場合厳しいため、投資目的で購入する方の中でも、さらに現金で購入される方に絞られてしまいます。

再建築不可能な物件は、その特性上、多くの制約を伴います。これらの制約は、売却価格を押し下げる大きな要因となっています。購入を検討する際や売却を考える際には、これらの点をしっかりと理解し、適切な判断を下すことが重要です。

建て替えができないため保有していくのもリスク

不動産購入は多くの人にとって一生のうちで最も大きな投資の一つです。

物件を選ぶ際、その未来価値を考えることは非常に重要です。
再建築が不可能な物件は、それが難しい特殊なケースの一つです。では、再建築ができない物件がなぜリスク要因とされるのか、詳しく見てみましょう。

将来的な柔軟性の喪失

再建築ができない物件は、物件自体の機能やデザインを大きく変えることが難しいです。時代の変化や家族構成の変動に応じて、住居の形を変えることができないため、住む人のライフスタイルに合わせてのカスタマイズが制限されます。

老朽化に対する対処の制約

建物は時間と共に老朽化していきます。通常の物件であれば、建物の寿命が尽きたときに新しいものに建て替えることで価値を維持、または向上させることが期待できますが、再建築不可能な物件はその選択肢がとれないため、時間が経過するにつれての価値減少が避けられません。

物件の価値の低下

建物は時間とともに劣化します。新築時の価値を維持するためには定期的なメンテナンスやリフォームが必要です。しかし、一定の年数が経過すると、リフォームだけでは対応できない問題も出てきます。再建築ができない物件は、その時点で大きく価値を下げるリスクがあります。

再建築不可の物件は初期の購入価格が低い場合が多いものの、上記のリスク要因を考慮すると、長期的な投資としての魅力は減少する可能性が高いです。購入を検討される際には、十分な情報収集とリスク評価が必要となります。

専門の買取業者なら再建築不可物件も確実に取引

再建築不可物件を売却する際、専門の買取業者を利用すると、高確率で買取してもらえます。また、煩雑な手続きや交渉も不要となるため、ストレスフリーでの売却が可能です。

短期間での迅速な売却が見込める

専門業者の場合、1週間から1ヶ月程度での迅速な売却が期待できます。これは、一般的な不動産業者と比較して非常にスピーディーです。

売主は契約不適合に関するリスクから解放される

不動産の取引において、売主として物件を手放す際に様々なリスクが考えられます。その中でも、特に契約不適合という問題が顕在化すると、後々のトラブルや費用の発生が懸念されます。しかし、適切な手続きや契約内容によって、売主はこのリスクから免除されることが可能です。

契約不適合とは

契約不適合とは、売買契約書に記載されている内容や、物件の状態・情報が実際のものと異なる場合を指します。例えば、物件の欠陥や隠れた瑕疵、土地の境界の誤りなどがこれに該当します。
契約不適合が発覚すると、購入者からの賠償請求や契約解除の要求が生じる可能性があります。これにより、売主は追加の費用を負担することとなる上、取引の信頼性も失われるリスクがあります。

不動産の売買は複雑な取引となりますが、適切な知識と手続きによってリスクを回避することが可能です。売主は契約不適合リスクをしっかりと理解し、その上で安全な取引を目指しましょう。

専門の買取業者を利用する大きなメリットとして、売主が契約の際のリスクから免除される点が挙げられます。これにより、安心して物件を手放すことができます。

株式会社マーキュリーではお客様の状況によってさまざまなご提案をさせていただきます。再建築不可物件の売却をお考えの際にはご相談ください。

買取査定のポイント

再建築不可物件の場合、建替え等ができないため建物の老朽化が著しいと売却査定に大きく反映されてしまいます。 それは、既存建物を購入後にどのように使用していくかが重要になってくるからです。

賃貸で貸す場合や自分で住む場合もそうですが、購入後にリフォーム費用がどのぐらい掛かるのかを購入金額に含めて計算するからです。

建物の躯体が老朽化、地盤沈下が起きていたら・・・さらに査定に響く

躯体の老朽化で一番に上がるのがシロアリ被害です。戸建ての場合木造建築が多いのでシロアリが躯体部分を侵食しているというケースは多いです。建物が倒壊する危険度が高まるため査定に大きく響きます。次に、湿気などによる躯体の腐食です。シロアリ同様に建物の躯体が腐食していると支える力が弱くなり倒壊の危険性があります。
こういったシロアリ被害や腐食を防ぐには普段から基礎部分や家の換気、シロアリを駆除する薬剤など建物を長持ちさせるよう心掛けなければなりません。
また、地震などにより地盤が緩くなり（液状化現象）建物が傾いている場合、地盤改良工事が必要になってきます。本来地盤改良は更地の状態で行う為、建物が存在する地盤改良はそれなりに費用が掛かってしまい最悪の場合には売却ができなくなる可能性は十分にあります。

修繕履歴があると買取ポイントアップ

過去に行った修繕履歴があると買取にはプラスに働きます。リフォーム、シロアリの駆除剤、基礎の除湿を行った領収書などを取っておくと家の修繕がいつ行われたのかなどがわかるため少しでも高く査定をしてもらいたいなら保存しておきましょう。

需要と供給のバランス

再建築不可の物件でも需要がある地域とない地域はやはりあります。

人気エリアと言われる都心部や住みたい街ランキングで常に上位にいる吉祥寺などは需要があります。それは再建築不可の物件を購入した後に自分でも住めますし、人に貸すこともできるからです。
再建築不可は購入者側からしてみれば再建築ができない為ネックになりますが、借りる側からすれば部屋がリフォームされていれば再建築不可でも関係はありません。 なので居住・賃貸需要がある場所は買取査定がアップする可能性は十分にあります。
反対に需要がない地域に関しては、賃貸に貸すこともできず査定額は大幅に下がってしまい買取できないなどもあり得ます。

住んでいないから放置は危険

使用していない建物は特に傷みが早く来てしまいます。人が住んでいれば窓の開け閉めやエアコン、人の動きなどで空気の流れができるのですが、空き家の場合、防犯上窓を閉め切っていて空気の流れが全くありません。

こういった場合どうなるかというと、部屋の隅や窓枠部分などにカビが発生しそこからどんどん腐食していきます。
再建築不可の場合、建物を建て替えることができない為、カビなどが建物の躯体にまで影響を及ぼしてくると建物が傾いてきたり、倒壊する危険度が高まります。 建物を使用していないからと言って、放置せずに１ヶ月に１回ぐらいは換気とお風呂キッチンなどの蛇口をひねり、排水管に水を流しましょう。排水管に水を流さないで放置していると、本来であれば排水管には水で蓋がされている状況ですが、しばらくするとその水も乾燥によって枯渇し下水からの悪臭が上ってきます。
買取査定をするのに悪臭がしていたり、カビだらけの建物は買取不可と判断されてしまう可能性があるので、将来売却を考えている場合には手入れを怠らないようにしましょう。

マーキュリーの買取対応エリアに関しては、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の１都３県となっております。

再建築不可を購入する側

再建築不可購入する場合、金融機関ではローンを組みずらいです。
それは、土地の評価及び建物の評価が低くなってしまうからです。一般的に不動産の場合は建物が古くなっても建替えできますし、土地にも相当の価値があります。 ですが、再建築不可の場合には土地の評価及び建物の評価は一般的な不動産に比べると低く評価されてしまいます。
金融機関によっては金利は高いけど再建築不可の物件に対して融資を行うところもあります。ですが、金利が高い分返済額が多くなり、人に貸す場合でも利回りが低くなってしまいます。

住む場合はどうでしょうか？
一般的な不動産の場合の住宅ローンは変動で金利0.5％とします。
再建築不可の物件のローンは金利4％だとします。

借入金は安いかもしれませんが金利の違いで総返済額が同じになります。 住居で購入する場合どちらを購入するのか一目瞭然です。

上記の通り、再建築不可の物件は融資を受けて購入しようとする方は殆どいません。また、投資家と言われる人々も金利が高くなれば利回りが低くなり収益物件としてうまみを感じなくなってしまいます。
再建築不可物件の購入を考えている人は現金で購入される方が殆どです。
現金で購入する場合、限られた資金の中でリフォーム代などの支出を含めて計算する為、購入金額は低く抑えなければなりません

再建築不可を建築可能にする方法

再建築不可物件と言われて諦めていませんか？現状は再建築不可でも建て替えを可能にする方法はあります。もし、建て替えが可能となれば買取価格も上がる可能性もあります。ただし、役所調査や隣地の方との交渉も時間と労力がかかります。

マーキュリーの買取査定方法

マーキュリーでは査定まで1週間ほどお時間を頂いております。
なぜ？ほかの業者さんは最短1日とか記載がありますよ！と思う方もいらっしゃると思います。
しかし、弊社では役所調査を行っても、再度足を運んで再調査をするなどしています。

なぜなら、どうにか建替える方法がないかを諦めないからです。再建築が不可能と言われても違う角度から見たら建て替えができる可能性があるかもしれません。
その可能性を業者自らが捨ててはいけないと思っているからです。また、所有者様の了解を頂ければ、隣地の方々にもお話を伺って建て替えが可能になるよう努めています。
こういった努力をする事により、建替え不可が建替え可能になれば、所有者様へお出しする査定の金額も違ってきます。

マーキュリーがあなたに代わって解決します。

こういったお悩みにマーキュリーはワンストップでご提案・直接買取を行う事ができます。当社の一番の強みは再建築不可物件の直接の買主となりますので査定金額＝買取金額になるという事です。もちろん仲介手数料などの費用も一切掛かりません。

再建築不可買取の流れ

まずは、お問い合わせください。

物件の詳細などお電話・メール・直接お会いしてお伺いします。
まずは、メールからという形でも構いません。

物件調査

お話でお伺いしました物件の詳細を元に現地・役所調査など
再建築不可のプロが対応します。（秘密厳守で行います）

当社からのご提案

買取査定金額のご提案。お客様に最善のプランをご提案いたします。
業者様からのお問合せも受付しております。

査定金額にご納得いただけたら…

売買契約を締結させていただきます。
引渡しまでの期間などお気軽にご相談ください。

引渡し（残金決済）

売買成立です。短期間での決済も可能です。

マーキュリーでは、東京・神奈川（横浜・川崎地区）、埼玉・千葉の1都3県で再建築不可をはじめとする特殊な不動産物件を積極的に買取しております。
当社が直接の買い主となる為、仲介手数料など無駄な中間コストが一切掛かりません。再建築不可物件を取り扱ってきた経験と蓄積されたノウハウ、専門知識でお客様をサポートします。
まずは査定だけして欲しいといったご相談でも結構です。売却をご検討中の方はまずはお気軽にご相談下さい。ご相談は専門スタッフが迅速・丁寧に対応させて頂きます。