間口2m未満の土地に建つ家は、再建築不可物件といい、今の状態は違法ではありませんが、その家を取り壊して新しい家を建てることは違法になります。
間口とは、住宅などの建築物が建つ敷地の、道路に面している部分のことです。
これを間口2m問題といい、土地活用がしにくく住宅の価値が下がることから、中古住宅市場で課題になっています。
この記事では、「今はいいけど建て替えは駄目」という特殊な状態にある間口不足の再建築不可物件について解説したうえで、この問題を解消する方法を紹介します。
間口2ｍ問題とは
間口2m問題は建築基準法で、その第43条にこのように書かれてあります。
建築基準法第43条（一部略）
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。
ここでいう道路は、建築基準法に定められた幅員4メートル以上の道路のことです。幅員は道路の幅という意味で、車道、歩道、路肩、植樹帯、中央帯を含みます。
つまり建築基準法第43条は、間口が2m未満しかない間口不足の土地（建築物の敷地）には住宅などの建物を建ててはいけない、といっています。
物件の価値が下がる
間口2mが問題になるのは、再建築不可物件の価値が著しく低下するからです。
土地利用がかなり制限されるので、再建築不可物件を買おうとする人は少なく価格が下がってしまいます。
不遡及（ふそきゅう）の原則があるから建っていられる
再建築不可物件は、「今はいいけど次は駄目」という特殊なルールが採用されています。
まるで親が悪いことをした子供に「今回は許すが、次に同じことをやったらお小遣いなしだからね」と言っているようなものですが、法律ではこのような取り決めは珍しくありません。
法律には「不遡及の原則」というルールがあり、これは新しく法律が制定されたとき、制定前の出来事には適用しないという考え方です。法律は過去に遡って（さかのぼって）罰したり規制したりしません。
「そのまま建てたままでよい、そのまま住んでいてよい」と判断されます。
なぜ間口2m以上なければならないのか
法律は「してはいけない」ことを定めることが多いのですが、このような規制は、国民の多くが合理的であると感じられるものでなければなりません。
なぜ建築基準法は、「住宅などの建物は、間口2m以上の土地に建てなければならない」と決めたのでしょうか。この規制に合理性があるのでしょうか。
この規制を設けたのは、火災や地震などの災害が起きたときの避難経路や消防車や救急車などの緊急を要する車両が通過できないからです。
東京消防庁の救急車の幅は1.89mで、2mの間口だと左右に5.5cmずつしか隙間がありません。そして消防車（ポンプ車）だと最低でも幅2.29mなので、間口2mでは通過できません。
本当は、間口が2mを少しくらい超えたくらいでは厳しいのが現状です。
したがって、最低2mを確保することは、住宅の住民にとっても周辺住民にとっても、安心して暮らすために欠かず、合理的なルールといえそうです。
そもそもなぜ間口2m未満住宅が存在するのか
ここまでの説明を聞いて、次のような疑問が湧くと思います。
そもそも間口2m未満の土地に建つ住宅とはどのようなものなのか
旗竿地（敷地延長）が存在するから
間口2m問題の対象となる物件の1つに、旗竿地（はたざおち）別名、敷地延長（しきちえんちょう）不動産用語では敷延の土地（しきえんのとち）などがあります。
旗竿地とは、棒と旗本体のような形をしているのでそう呼ばれています。
旗竿地とは、四角い土地において3辺が隣の家や崖などに接しているものの、最も近い道路に続く道だけがついている土地のことです。
家が建つ奥の土地が旗本体になり、道路に続く道が竿になります。
道路に続く道の幅が2m未満だと、その旗竿地は建築不可物件となってしまいます。 
なぜ旗竿地ができてしまうのか
旗竿地はたくさんあるわけではありませんが、だからといって珍しいわけでもありません。大きな都市の歴史ある住宅密集地を歩いていると、案外簡単にみつけることができます。
旗竿地ができてしまうのは、計画的に住宅を建てていかなかったからです。
無計画に住宅を建てていくと、どうしても道路と接しない土地が生まれてしまいます。その状態では、その土地のオーナーは他人の土地を通過しないと自分の土地にたどり着けないので、なんとか道路に続く道だけは確保しようとします。道の確保には、土地を借りたり、その部分だけ売ってもらったりする方法があります。
まだ土地区画整理の考えが浸透していなかった時代は、旗竿地は簡単に誕生してしまいました。
土地区画整理の考え方を理解すると、なぜ現在は旗竿地が生まれにくいかがわかるので詳しくみていきましょう。
土地区画整理とは
土地区画整理とは、行政機関と複数の土地オーナーが協力して住宅地をつくる取り組みです。
家を建てづらい土地は旗竿地だけではなく、3角形や5角形やＬ字型の土地なども利用しにくいでしょう。このような土地を不整形地といいます。
不整形地は、そのオーナーだけでなく周辺の土地オーナーにもデメリットがあります。例えば再建築不可物件が空き家になって老朽化しても建て替えることができないので、オーナーに解体する動機が起きません。老朽化した空き家が崩壊すれば周囲の住民も危険ですし、景観も悪化して、住環境が著しく低下します。こういった要因があって昨今、空き家対策特別措置法が施行されました。
市区町村などの行政機関が、不整形地を含む一体の土地区画整理を計画することがあります。
行政機関がその地帯に道路や公園や上下水道を整備する代わりに、複数の土地オーナーに土地を提供してもらい、整理したうえで再配分します。
再配分したあとに住宅を建てていけば不整形地を解消でき、その結果、間口2m未満問題などを解決でき再建築不可物件がなくなります。救急車はもちろん、消防車も支障なく現場近くまで乗りつけることができます。
このように土地区画整理をすると、不整形地だけでなく周辺の土地の価値も上がるので、周辺の土地オーナーも協力しやすくなります。
それでも旗竿地が残っているのは、行政機関が土地区画整理のメリットを感じなかったり、土地区画整理に同意できない土地オーナーがいたりするからと考えられます。
どうすればよいのか：隣接の土地を借りるか買えばよい
再建築不可物件は、建て替えができないので不利な土地と考えられますが、発想を変えると、間口2m未満問題を解決できればまったく問題がない土地ととらえることができます。
どうすればよいのでしょうか。
旗竿地であれば、竿の部分の土地（道路までの道になっている土地）に隣接する土地のオーナーに土地の一部を借りたり、買ったりすればよいわけです。
そのようにして竿の部分の土地を広げれば、つまり間口を2m以上にすれば、旗の部分の土地にある住宅を建て替えることができます。
「買わずに借りるだけでいいのか」と思うかもしれませんが、それで十分です。
竿の部分の土地に隣接する土地のオーナーに「土地を貸すことの承諾書」をつくってもらえば、それを役所に提出することで認められます。その他の問題がなければ、建築確認申請の許可が下りて、現状の住宅を解体して新しい家を建てることができます。
その他の再建築不可物件の紹介
ここまで間口2m問題を紹介しましたが、これ以外にも再建築不可物件があるので紹介します。
この章で紹介する内容は、他の記事でさらに詳しく解説していますので、そちらもあわせてお読みください。
セットバックが必要な物件とは
セットバックは後退という意味ですが、住宅用語では、建物を建て替えるときに土地の一部を道路として提供し建て替えなければならないルールを指します。
接する道路が4m未満問題
冒頭で紹介したとおり、住宅などの建物を建てるには幅員4m以上の道路に、土地の一部が必ず2m以上接していなければなりません（間口2m以上ルール）。
では、間口は2m以上あるものの、接している道路が幅員4m未満だったらどうなるのでしょうか。
こちらはセットバックして新しい家を建てればよいので、土地オーナーの裁量でやりくりできます。
先ほど紹介した間口2m未満の土地では、近隣の土地を借りたり買ったりしなければなりませんでしたが、そのようなことは不要です。
セットバックした土地は駐車場にすることもできない
セットバックで後退させて住宅を建てた場合、セットバックした部分は建物だけでなく、庭や塀、フェンス、駐車場も整備することはできません。セットバックした部分ももちろんオーナーの所有物ですが、私道になり道路として使わなければならないからです。
そのためセットバックが必要な土地と建物を購入すると、建て替えのときに住居として使える部分が確実に狭くなるという欠点があります。
道路の幅員4mを確保できればよい
セットバックをすると活用できる土地が減るので、セットバックの面積はなるべく小さくしたいものです。
セットバックの最小範囲は、道路の幅員4ｍを確保することです。
例えば、土地が接している道路の幅員が3mで、その両側に家が建っていたとします。
この場合、道路の中心線から道路端までお互いに2ｍを確保しなければなりません。幅員3mの場合、道路の中心線が道路端からお互いに1.5mの場所にあった場合には両側の家がそれぞれ0.5mずつセットバックすれば幅員4mを確保でき、それぞれの家に0.5mのセットバックが課せられることになります。
もし、片方の家がセットバックをしていた場合には、道路中心線が道路の真ん中にはありません。幅員が3mの例でいえば片方の家からの道路中心線は道路端から2m、もう片方からの中心線は道路端から1mとなり、1mしかない側の家はセットバックとして1m後退し道路端から2mを確保しなければならないということになります。
既存不適格建築物とは
既存不適格とはすでに建てられている建物が現行法に適していない物件です。
建築基準法などの改正によって既存の建物が不適格になってしまったということです。
既存不適格建築物は、建物の問題です。
例えば、すでに面積制限をオーバーしている建物は増築できません。
住宅などの建物は、建ぺい率や容積率といった規制がかけられて、「その場所に建物を建てる場合、～以上の面積にすることはできない」という面積制限が課せられています。
面積制限のルールが制定される前にすでに面積制限をオーバーしている建物は合法ですが、その建物を増築することはできません。
面積以外にも、高さ制限や、建物の構造の制限、外壁や軒裏の仕上げの制限、ガラス戸の種類の制限などがあります。
また、建物の防火基準が厳しくなると、増改築するときは、その新・防火基準に合わせたつくりにしなければならず、これも既存不適格建築物になります。
まとめ～すぐにあきらめる必要はないが調査は必要
間口2m問題と再建築不可物件についてみてきました。
周辺の中古住宅の価格に比べて格段に安い中古住宅があった場合、間口が2mない物件かもしれないので、購入するときは注意が必要です。
ただ、建て替えをしないのであれば、格安に中古住宅を購入することができるメリットがあります。隣接する土地オーナーの協力が得られれば、間口を広げることができ、再建築不可物件から離脱できるかもしれません。
そのため、間口2m未満の物件を気に入ったら、すぐにあきらめる必要はありませんが、しっかり調査する必要はあります。
